-税金対策コラム

vol.4

「等価交換」で不動産での税金対策

たとえば、あなたが2億円の土地を所有しているとしましょう。そのまま何も活用しないで放っておくと、「固定資産税」ばかりが発生してしまうため、何らかの「土地利用」と「税金対策」が必要となります。
しかし、一番多い有効利用の方法である不動産運用は、実はリスクが高いのです。

不動産運用の大きなリスク

空き地の有効利用の代表例と言えば「アパートやマンションなどを建てる」ことです。
建物の建設費などは税控除の対象になり、最も分かりやすい方法であるため、今でも人気なのです。しかしそれには、実は多くのリスクが隠されているのです。

まず、「空き室」です。せっかく賃貸物件を建てたものの、借りる人がいなければ意味がありません。それどころか、建設費として大きな借入金があるなら、その返済リスクまで背負ってしまうことになります。

「等価交換」を利用する

そこで、「等価交換」という方法を紹介しましょう。

「等価交換」とは読んで字の如く、「同じ価値の物を交換する」ということです。
たとえば、あなたが持っている2億円の土地を、デベロッパーに提供し、そのデベロッパーがあなたの土地に「全20部屋の賃貸マンション」を建設したとしましょう。

この時の建設費を3億円だと仮定します。あなたがデベロッパーに提供した土地の2億円と、デベロッパーの建設費の3億円、この合計は5億円であり、あなたの負担率は「40%」ということになります。

「全20部屋」の価値が、均等に「1部屋あたり2500万円」であるなら、あなたの負担率と照合すると、「8部屋」があなたのものになるわけです。

いかがですか?これが「等価交換」の仕組みです。

土地を提供する代わりに、そこに開発されたものから、「提供した価値と同じ分をもらう」という方法です。また、建設物や事業が「中高層耐火共同住宅」、「特定民間再開発事業」、「特定事業用資産」等になるなら、固定資産税減額などの税金対策になるので「ダブルでお得」です。

注意点

ただし、等価交換ではデベロッパー主導による「言いなり」になるケースが多く、必ず間に専門家などを入れておくことをオススメします。

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