-税金対策コラム

vol.4

「等価交換」で不動産での税金対策

 たとえば、あなたが2億円の土地を所有しているとしましょう。このまま何も活用しないで放っておくと、「固定資産税」ばかり発生してしまい、やはり何らかの「土地利用」と「税金対策」が必要です。
 しかし、一番多い有効利用の方法ですと、実はリスクが高いのです。


不動産運用の大きなリスク

   さて、空き地の有効利用の代表例と言えば「アパートやマンションなどを建てる」という方法です。
 建物の建設費などは税控除の対象になりますし、最も分かりやすい方法として今でも人気なのです。
   しかしこの場合、じつは多くのリスクが隠されているのです。まず、「空き室」です。
せっかく賃貸物件を建てたものの、借りる人がいなければ何の意味もありません。
また、建物の建設費として大きな借入金があるなら、その返済リスクまで背負ってしまうことになります。

「等価交換」を利用する

   そこで、「等価交換」という方法を紹介しましょう。
「等価交換」とは、読んで字の如く、「同じ価値の物を交換する」ということです。
   たとえば、上記の例の2億円の土地をあなたが持っている場合、その土地をデベロッパーに提供します。 そして、そのデベロッパーがあなたの土地の上に「全20部屋の賃貸マンション」を建設したとしましょう。
 また、この時の建設費が3億円だと仮定します。あなたがデベロッパーに提供した土地の2億円と、デベロッパーの建設費の3億円、この合計が5億円であり、あなたの負担率は「40%」ということになります。
 「全20部屋」の価値が、均等に「1部屋あたり2500万円」であるなら、あなたの負担率40%と比較して、「8部屋」があなたのものになるわけです。
   いかがですか?これが「等価交換」の仕組みです。

   土地を提供する代わりに、そこに開発されたものから、「提供した価値と同じ分をもらう」という方法です。
   また、建設される建物や事業が「中高層耐火共同住宅」、特定民間再開発事業」、「特定事業用資産」になるなら、その分が税金対策になるので「ダブルでお得」です。

注意点

   ただし、等価交換ではデベロッパー主導による「言いなり」になるケースが多く、必ず間に専門家などを入れておくことをオススメします。

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